北京11月新建住宅成交创64个月新高 土地市场将迎供应高峰

根据北京市国土局挂牌信息，12月份北京计划出让12宗土地，累计出让建筑面积155.78万平方米，起始出让金为406.3亿元。

“每年年底都是土地市场的供应高峰，因为政府要完成全年的供地计划。”合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，由于今年北京土地市场在供应和成交端出现了2-3个月的断档期，12月集中供地更为顺理成章。

北京前11月土地吸金超1660亿

在北京12月计划出让的12宗土地中，有8宗住宅用地，包括6宗R2二类居住用地以及2宗F81类绿隔产业用地，其中1宗用地明确了人才公寓规模，另1宗F81用地根据其性质，有打造成为租赁公寓的可能。此外，2宗新推出的海淀地块，楼面价均达6.7万元/平方米以上，从而引发关注。

据贝壳研究院统计，北京住宅用地市场今年1-11月累计成交254万平方米，累计成交面积同比连续三个月下滑，11月单月无住宅用地成交。

“近期宅地市场供应量较少，近四个月仅12月有6宗宅地供应，共计40万平方米，预计全年宅地市场成交量将略高于去年1个百分点。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

中原地产首席分析师张大伟指出，整体看，2020年全国土地市场持续高位运行。

中原地产研究中心数据显示，截至2020年11月30日，上海、杭州、广州3个城市土地出让收入超2000亿，北京、南京等8个城市土地出让收入超1000亿。累计看，全国有超过30个城市卖地收入超过500亿，刷新历史记录。

其中，北京前11月累计土地出让金约1668.7亿元，同比增长13.84%，在50个大中城市土地出让金排行中，位列第五，仅次于上海、杭州、广州以及南京。

据贝壳研究院报告，从目前全国351城出让计划统计可知，12月预计出让住宅用地规划建筑面积3.1亿平方米，是11月总供应量的1.7倍。其中一线城市12月计划推出用地规划建面是11月成交规划建面的1.3倍。

“年底，部分现金流充裕的房企拿地积极性提高，多地再现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。”张大伟告诉记者。

新房市场成交现“暖冬”

进入年末，在土地市场即将迎来供应高峰的同时，北京新房项目也加快了入市步伐。

北京市住建委官网显示，今年9-10月，其公布了20多个住宅项目的预售许可预告，合计供应住宅1.13万套。

“9月、10月一些新项目的入市，使得11月的签约进入高峰。”郭毅对记者表示。

据中原地产研究中心统计，1-11月北京新建住宅网签达4.26万套，全年有望接近4.8万套，这也是最近5年的最高点。其中11月新建住宅网签5843套，是2015年7月至今连续64个月以来的最高值。

由于供应量增加，热点项目网签明显上涨，张大伟分析认为，2020年北京新房市场出现了暖冬。

“年底开发商冲刺全年业绩的动力很强劲，相继推出热点项目，也是为加速项目的网签以及回款，从而完成全年业绩指标的要求，预计12月份整体商品住宅的签约量依然会保持高位。”郭毅如是说。

许小乐指出，预计随着12月供应端的发力，将带动成交量随之活跃，但考虑到签约存在一定的滞后性，预计北京全年新房成交量将与去年基本持平。

在价格方面，贝壳研究院报告显示，11月北京商品住宅累计成交均价为47908元/平方米，累计同比上涨2%。总体来看，新房市场成交均价保持稳定。

上述报告称，自2018年限竞房产品入市以来，成交均价增速从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%。2020年1-11月限竞房成交面积为293万平方米，占整体商品住宅成交面积的48%，其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。

关于2021年北京新房市场价格走势，由于北京今年不限价地块供应比例提高，不限价地块的建设用地面积占整体宅地建设用地面积的比例由去年的48%提升至目前的88%，使得市场上出现明年房价将回暖的预期。

张大伟指出，限竞房累计入市8.7万套，已经网签5.2万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌至2.9万套，随着供应减少，土地结构的变化，北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。

“虽然土地市场不限价的土地在增多，但新房在上市的时候依然面临预售价格隐形的调控，房价上涨的预期虽然客观存在，但从整体新房市场的均价水平来看不会出现明显上涨的趋势。”郭毅表示。

截至11月底，北京商品住宅库存面积为1133万平方米，出清周期回落至20个月。许小乐认为，12月供应端发力的概率较高，从而使得成交量相对活跃，出清周期或将在此影响下小幅拉长，但随着签约的逐步完成，出清周期后期将保持稳定。

关键词：